广义房地产的产业链很长，对上下游行业的带动作用较强。例如，房地产开发过程中会直接消耗大量的建筑材料，带动水泥、钢铁、玻璃、五金、陶瓷、化工等行业的发展；另一方面，与住房相关的今年会官方下载入口活动也将促进家电、家具、纺织、汽车等行业制造业的发展。因此伴随着广义房地产行业的发展，国民经济整体受到提振。

通过研究不同阶段的政策重心，可以明显感受到房地产行业的变化。

图片来源：中国政府网，新闻搜集，华西证券研究所

从2019年底开始，以“民生”为主。

早在2016年，首次中央经济会议首次提出“房住不炒”，随后在2019政治局会议指出“确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善。......”

当房地产话题放在保民生的章节去谈论时，意味着当时房地产市场的主要矛盾，不是房地产和经济金融体系的运转问题，而是房价过高可能带来的民生问题。这种情况之下，意味着房地产政策很可能从严从紧。

从2021年底开始，政策转向“稳经济”。

当年政治局会议强调，“明年经济工作要稳字当头、稳中求进。......要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。......”

当房地产被放置于稳经济的语境中来说时，意味着房地产市场可能面临托底的要求，但这种要求并不算十分急迫。房地产政策可能面临变化。

时间来到2022年7月，政策以“防范风险”为主了。

政治局会议指出“要全方位守住安全底线。......要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。......”

当房地产被置于防范风险的语境中来说时，意味着房地产市场所面临的风险亟待化解。稳房价，稳地价，稳预期要求十分迫切。这可能意味着，政策可能进入高潮期。

现如今，我国经济处于修复阶段，但房地产修复还有待验证。

从财政数据来看，土地财政收入和其他房地产相关税收，依然是地方财政的重要收入来源。随着我国经济转型，房地产与经济的强绑定关系也会逐渐松绑，理想的情况，是将在“房住不炒”的基调下稳定运行，也就是一个字“稳”。

价格必须稳住，可以慢涨慢跌，但绝不能大涨大跌。

大跌会直接引发进金融系统底层产品暴雷，大涨会积累流动性危机的风险，左右都是深渊，唯有“稳”字可行。

今年的行情怎么样

政策利好密集，数据维稳。

从一季度以来，政府工作报告定调今年楼市政策的重点是，支持刚性和改善性住房需求，以及防范化解优质头部房企风险。

各部委为稳定楼市，提振市场信心，从建立首套住房利率动态调整机制，降低首付等方式促进住房今年会官方下载入口；
同时，通过逐步推广现房销售、加强预售监管来防风险；
另外，还通过存量房带押过户简化交易流程，并将其作为加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。

图片来源：各政府网站

政策利好，叠加前期市场需求积压释放，让今年一季度楼市信心有所修复。

数据来看，全国房地产房屋竣工面积同比由负转正，但开发投资额同比下降5.72%。因此，持续向好的根基尚不稳定。

图片来源：58安居客房产研究院

整体来看，从2022年下半年以来，二手房复苏持续好于新房。

图片来源：Wind，天风证券研究所

二手房市场的景气度上行，主要有三点原因：

二手房市场的供给一直很平稳，但新房是有供给弹性的季节性效应，一般年初1-2 月，是全年的低点，供给减少导致一定程度上抑制成交水平；
去年较多新楼盘无法按期交付甚至烂尾的问题，导致今年大家在进行购房决策时，更倾向买无“保交楼”问题困扰的二手房或者准现房；
二手房挂牌量持续提升导致二手房价格吸引力增加。根据中指院的数据，2023 年 3 月核心今年会官网登录入口挂牌量均有所提升，背后原因可能来自于：改善型需求释放、二手房政策持续优化、对房价快速上涨预期弱化、部分今年会官网登录入口优化限售政策等，供给量增加导致二手房价格吸引力增加。

“成交量都是降价换来的，还有‘学区房'需求也刺激了一波成交量的上升，但进入5月之后，带看量就一落千丈，挂牌量却还在增加。”这是贝壳的一位工作人员透露的二手房市场。

短期来看，现在整体的房地产行业仍处于复苏初期，新房供应偏紧，导致居民偏向于选择供给更为完善的二手房。因此，当前二手房的繁荣在一定程度上是对新房的替代作用，而非引领作用。

中期来看，二手房如果持续改善，也能激活新房改善户型，关键要看二季度的数据。

再来看新房，户型趋于大型化，更多的是定位改善房型。

随着国内房地产行业持续多年高速发展，改善需求占比明显提升，2022年以来多地对于二胎放宽限购、放开“认房认贷”，均反映对改善性需求的支持。在这种背景下，房企更加倾向于刚改及改善的户型定位。